종부세 합산배제 신청 9월30일 마감｜대상·신청방법·1세대 1주택 특례 총정리

 

 

2026년 종합부동산세를 앞두고 확인해야 할 중요한 일정이 있습니다.

바로 종부세 합산배제 신고와 과세특례 신청입니다.

올해 신고·신청 기간은

9월 16일부터 9월 30일까지

입니다.

국세청은 올해 합산배제 또는 과세특례 적용이 예상되는 납세자 약 4만8천 명에게 안내문을 발송했습니다. 9월 30일까지 신고·신청하면 11월 종부세 정기고지 때 해당 부동산이 과세대상에서 제외되거나 1세대 1주택자 방식으로 세액을 계산받을 수 있습니다.

그런데 용어부터 조금 어렵습니다.

“합산배제가 뭔가?”

“집이 두 채인데 1세대 1주택 특례가 가능한가?”

“부부 공동명의 집도 신청해야 하나?”

“지난해 신청했는데 올해 또 해야 하나?”

검색하는 분들이 궁금해할 내용을 하나씩 정리해보겠습니다.

2026 종부세 합산배제·과세특례 신청기간

가장 중요한 날짜부터 확인하면 다음과 같습니다.

구분	내용
신고·신청 시작	2026년 9월 16일
마감	2026년 9월 30일
합산배제 대상	일정 요건의 임대주택·사원용주택·주택신축용 토지 등
주요 과세특례	일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택·부부 공동명의 등
신청방법	홈택스 또는 관할 세무서 서면 신청
종부세 정기고지	11월 예정
종부세 납부기간	12월 1일~15일

국세청에 따르면 올해 종부세 정기분 고지서는 11월 22일경 발송 예정이며 납부기간은 12월 1일부터 15일까지입니다.

 

 

합산배제란 무엇일까?

종부세는 보유한 과세대상 부동산의 공시가격을 합산해 과세 여부와 세액을 계산합니다.

그런데 법에서 정한 요건을 충족하는 일부 주택이나 토지는 신고를 통해 종부세 과세표준 계산에서 제외할 수 있습니다.

이것이 합산배제입니다.

쉽게 말하면

“집을 소유하고는 있지만 종부세 계산에서는 일정 요건에 따라 빼주는 제도”

라고 이해하면 됩니다.

국세청은 일정 요건을 갖춘 임대주택과 사원용주택 등, 그리고 주택건설사업자가 주택건설을 위해 취득한 토지를 대표적인 합산배제 대상으로 안내하고 있습니다.

어떤 부동산이 합산배제 대상일까?

대표적으로 다음과 같은 유형이 있습니다.

일정 요건을 충족하는 임대주택

사원용주택

기숙사

일정 요건의 미분양주택

주택건설을 위한 멸실예정주택

일정 요건의 주택신축용 토지

등입니다.

다만 단순히

“임대하고 있으니 합산배제”

가 되는 것은 아닙니다.

임대주택은 종류와 취득시기, 공시가격, 임대사업자 등록 여부, 의무임대기간, 임대료 증액률 등 여러 요건을 충족해야 합니다.

임대주택 합산배제에서 확인할 것

국세청이 안내한 대표적인 요건에는

지방자치단체·세무서 등록

의무임대기간 준수

임대료 증액 상한 준수

등이 있습니다.

임대료 증액률은 일반적으로 5% 상한 요건을 확인해야 합니다.

과세기준일인 6월 1일 현재 실제로 임대 중이고 필요한 등록요건을 갖춰야 하는 등 유형별 조건이 다르므로, 임대주택을 보유했다면 홈택스의 ‘임대주택 합산배제 자가진단’을 이용하는 방법도 있습니다.

1세대 1주택 특례는 합산배제와 무엇이 다를까?

여기서 가장 많이 헷갈립니다.

합산배제와 1세대 1주택자 과세특례는 같은 제도가 아닙니다.

합산배제는 일정 부동산을 종부세 과세대상 합산에서 제외하는 제도입니다.

반면 1세대 1주택자 특례는 실제로는 추가 주택이 있더라도 법에서 정한 요건을 충족하면 종부세 계산에서 1세대 1주택자로 인정해주는 제도입니다.

1세대 1주택자로 인정되면 일반적으로

기본공제 12억원

과 함께 조건에 따라

고령자 세액공제

장기보유 세액공제

를 적용받을 수 있습니다.

고령자·장기보유 세액공제를 합친 한도는 최대 **80%**입니다.

집이 두 채인데도 1세대 1주택 특례가 가능할까?

경우에 따라 가능합니다.

대표적으로

일시적 2주택

상속주택

지방 저가주택

등을 기존 1주택과 함께 보유하는 경우 일정 요건을 충족하고 특례를 신청하면 1세대 1주택자 방식으로 종부세를 계산할 수 있습니다.

즉 단순히

“2주택이면 무조건 종부세 1세대 1주택 특례 불가”

라고 생각하면 정확하지 않습니다.

일시적 2주택 특례는 어떤 경우?

기존 집을 보유한 상태에서 이사를 위해 새로운 집을 먼저 취득하면 일시적으로 두 채가 될 수 있습니다.

이 경우 기존 1주택자가 종전주택을 양도하기 전에 신규주택을 취득해 2주택이 됐다면 일정 요건을 충족할 경우 특례가 가능합니다.

주요 요건은 신규주택 취득일부터 3년 이내에 기존주택을 양도하는 것입니다.

따라서 갈아타기 과정에서 잠시 2주택이 된 경우라면 종부세 특례 대상인지 확인할 필요가 있습니다.

상속주택이 한 채 더 있다면?

상속 때문에 본인의 의사와 관계없이 주택 수가 늘어나는 경우도 있습니다.

상속주택은 과세기준일인 6월 1일 현재 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 경우 1세대 1주택자 판단에서 제외할 수 있는 특례가 있습니다.

5년이 지났더라도

상속 지분이 전체 주택지분의 40% 이하

이거나,

상속지분에 해당하는 공시가격이 6억원 이하, 수도권 밖은 3억원 이하

등의 요건을 충족하면 특례 적용이 가능할 수 있습니다.

상속주택은 지분과 소재지, 상속 시점에 따라 판단이 달라질 수 있으므로 특히 요건 확인이 중요합니다.

지방에 저가주택 한 채가 있다면?

일정한 지방 저가주택도 1세대 1주택자 특례 대상으로 인정될 수 있습니다.

국세청의 2026년 안내에서 지방 저가주택의 대표적인 가격요건은 공시가격 4억원 이하입니다.

여기에 수도권 밖 소재 여부와 광역시·특별자치시 여부 등 지역 요건을 함께 충족해야 합니다.

따라서 단순히 지방에 있다는 이유만으로 모두 특례 대상이 되는 것은 아닙니다.

부부 공동명의 1주택도 특례 신청 가능

부부가 한 채의 집을 50%씩 공동명의로 소유한 경우도 많이 있습니다.

원칙적인 인별 과세 방식과 별도로 일정 요건을 충족하면 공동명의 1주택자 특례를 선택할 수 있습니다.

특히 2026년부터 달라진 부분이 있습니다.

기존에는 지분율 등을 기준으로 납세의무자를 판단하는 부분이 있었지만, 올해부터는 부부 공동명의 주택의 경우 지분율과 관계없이 공동소유자 간 합의로 납세의무자를 선택할 수 있습니다.

따라서 부부의

나이

보유기간

지분구조

등에 따라 누구를 납세의무자로 정하는 것이 유리한지 비교해볼 필요가 있습니다.

공동명의 특례가 항상 유리할까?

그렇지는 않습니다.

부부 공동명의 그대로 각각 과세받는 방법과 공동명의 1주택자 특례를 적용하는 방법 중 어느 쪽이 유리한지는

주택 공시가격

각자의 지분

부부의 연령

주택 보유기간

등에 따라 달라질 수 있습니다.

국세청은 홈택스에서 종합부동산세 모의세액계산 프로그램을 제공하고 있으며 공동명의 특례 적용 시 예상세액과 1세대 1주택자 특례 적용 시 세액을 비교해볼 수 있도록 하고 있습니다.

따라서 공동명의라고 무조건 특례를 신청하기보다는 예상세액부터 비교하는 것이 좋습니다.

지난해 신청했다면 올해 또 해야 할까?

중요한 부분입니다.

변동사항이 없다면 일반적으로 다시 신청할 필요가 없습니다.

국세청은 기존에 합산배제나 과세특례를 신고·신청한 경우 계속 적용되기 때문에 내용에 변화가 없다면 매년 새로 신청하지 않아도 된다고 안내하고 있습니다.

반면

소유권이 변경되거나

주택 면적이 달라지거나

임대등록이 말소되거나

임대료 요건을 위반하는 등

기존 신고내용에 변동이 생겼다면 반드시 변동내용을 반영해 신고해야 합니다.

오히려 합산배제에서 빼야 하는 경우도 있다

합산배제 신고는 혜택을 받기 위한 신청만 있는 것이 아닙니다.

기존에 합산배제했던 부동산이 더 이상 요건을 충족하지 못한다면 합산배제 대상에서 제외하는 변동신고를 해야 합니다.

예를 들어 임대사업자 등록이 말소되거나 임대료 증액 상한을 위반해 합산배제 요건을 잃었다면 기존 신고 상태를 그대로 두면 안 됩니다.

잘못 신청하면 어떻게 될까?

합산배제를 적용받은 뒤 법에서 정한 요건을 충족하지 못한 것이 확인되면 그동안 경감받은 종부세만 다시 내는 것으로 끝나지 않을 수 있습니다.

국세청은 경감받은 종합부동산세와 이자상당가산액을 추가로 납부할 수 있다고 안내하고 있습니다.

특히 임대료 증액 상한 등의 사후요건이 있는 합산배제 임대주택은 신청 당시뿐 아니라 이후에도 요건을 계속 지켜야 합니다.

신청은 어디서 할까?

가장 간단한 방법은 홈택스입니다.

국세청이 안내하는 경로는

홈택스 로그인

→ 화면 아래 세무 업무 가이드맵(Map)

→ 종합부동산세

→ 해당 합산배제 또는 과세특례 신고·신청 메뉴

순서입니다.

홈택스에서는 과세물건 자동입력 등 미리채움 기능도 이용할 수 있습니다.

인터넷이 어렵다면 세무서에서도 가능

홈택스가 어렵다면 서면으로도 신청할 수 있습니다.

필요한 신고·신청서를 작성해 관할 세무서에 제출하면 됩니다.

신고서식은 홈택스의 세무서식 다운로드 메뉴 또는 세무서에서 받을 수 있습니다.

종부세 관련 상담은 국세청 국세상담센터 126에서도 안내받을 수 있습니다.

안내문을 못 받았다면 신청 못 하나?

그렇지 않습니다.

국세청 안내문은 적용 가능성이 있는 납세자의 편의를 위한 안내입니다.

안내문을 받지 않았더라도 실제 법정 요건을 충족한다면 본인이 확인해 합산배제나 과세특례를 신청할 수 있습니다.

반대로 안내문을 받았다는 이유만으로 자동으로 최종 특례가 확정되는 것도 아니기 때문에 본인이 실제 요건을 충족하는지 확인하는 것이 중요합니다.

9월30일까지 신청하지 못하면?

합산배제·과세특례 신고·신청의 정기 기간은 9월 16일부터 9월 30일까지입니다.

따라서 올해 적용을 받으려는 경우 가급적 이 기간에 신청을 완료하는 것이 가장 안전합니다.

특히 합산배제 대상이나 공동명의 특례, 일시적 2주택 등은 적용 여부에 따라 11월 종부세 고지금액이 달라질 수 있으므로 9월 30일 전에 홈택스에서 대상 여부를 확인해보는 것이 좋습니다.

종부세 과세기준일은 언제?

종합부동산세는 매년 6월 1일을 과세기준일로 봅니다.

따라서 합산배제나 1세대 1주택 특례에서도 6월 1일 현재 보유상태가 중요한 기준이 됩니다.

예를 들어 일시적 2주택이나 상속주택 특례 여부도 과세기준일 현재 보유하고 있는 주택을 기준으로 판단합니다.

재산세와 종부세 신청을 혼동하면 안 된다

9월 말에는 재산세 납부기한도 있기 때문에 헷갈리기 쉽습니다.

재산세 2기분은 9월30일까지 ‘납부’

하고,

종부세 합산배제·과세특례는 9월30일까지 ‘신고·신청’

하는 것입니다.

종부세 자체는 이번 달에 납부하는 것이 아닙니다.

2026년 종부세 정기분 납부기간은 12월 1일부터 15일까지입니다.

따라서 두 일정을 구분해두는 것이 좋습니다.

자주 묻는 질문

2026년 종부세 합산배제 신청은 언제까지인가요?

9월 16일부터 9월 30일까지입니다.

합산배제가 무엇인가요?

법에서 정한 요건을 충족한 임대주택·사원용주택·주택신축용 토지 등을 종합부동산세 과세대상 합산에서 제외하는 제도입니다.

2주택자도 1세대 1주택 특례를 받을 수 있나요?

일시적 2주택이나 일정 요건의 상속주택·지방 저가주택 등에 해당한다면 신청을 통해 1세대 1주택자 방식으로 과세될 수 있습니다.

일시적 2주택은 기존 집을 언제까지 팔아야 하나요?

신규주택 취득일부터 3년 이내 기존주택을 양도하는 것이 주요 요건입니다.

부부 공동명의도 신청할 수 있나요?

가능합니다. 특히 2026년부터는 지분율과 관계없이 부부 공동소유자 간 합의로 납세의무자를 선택할 수 있습니다.

지난해 신청했는데 올해도 해야 하나요?

기존 신고·신청 내용에 변동이 없다면 일반적으로 다시 신청할 필요가 없습니다. 변동사항이 있다면 신고해야 합니다.

어디에서 신청하나요?

홈택스에서 온라인으로 신청하거나 관할 세무서에 서면 제출할 수 있습니다.

종부세는 언제 내나요?

2026년 정기분 납부기간은 12월 1일부터 15일까지입니다.

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2026년 종부세 합산배제 신고와 과세특례 신청은 9월30일 마감입니다.

핵심적으로 확인할 대상은

임대주택 등 합산배제 대상 부동산

일시적 2주택

상속주택

지방 저가주택

부부 공동명의 1주택

등입니다.

특히 1세대 1주택 특례를 적용받으면 12억원 기본공제와 고령자·장기보유 세액공제를 적용받을 수 있어 종부세 계산 결과에 차이가 생길 수 있습니다.

다만 모든 다주택자나 임대주택이 자동으로 대상이 되는 것은 아닙니다.

각각 보유기간, 공시가격, 지역, 임대등록, 지분 등 세부 요건이 다르기 때문에 홈택스의 자가진단과 모의세액계산을 이용해 본인의 적용 가능 여부를 확인한 뒤 9월30일까지 신고·신청하는 것이 좋습니다.

또 지난해 이미 신청했다면 무조건 다시 신청할 필요는 없지만, 소유권이나 면적, 임대등록 등 기존 신고내용에 변화가 있었다면 반드시 변동신고가 필요한지 확인하세요.

 

 

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